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商业

日本每 7 套房子就有一套空置,1990 年代地产泡泡戳破后的威力真大啊 | 好奇心小数据

唐云路2019-05-09 19:33:33

中国这一数据也不低,西南财大去年调查的结果是空置率 21.4%。

日本总务省每五年公布一次住宅与土地统计调查,数据显示截至 2018 年 10 月1 日,日本总住宅数为 6242 万户,比 2013 年增加了 3%。在住宅总量增速趋缓的同时,日本的闲置住宅率还在升高。

6424 万户住宅中,无人居住的闲置住宅达到 846 万间,较五年前增加了 26 万间,13.6%的住宅空置率则相较 2013 年的 13.5% 提高了 0.1 个百分点。

相当于日本每 7 套房子空着一套。

这 846 万间闲置住宅中,有 347 万套是长期无人居住或计划拆除的空置住宅。这个数字相较 2013 年增长了 9.7%。日经分析称,日本政府近年来相继促进二手房有效利用和老化住宅拆除的政策,但现状是处理速度跟不上空置住宅增加的速度。

日本总务省对空置住宅的定义是,长期没有人居住且连续 5 年没有使用过自来水和电。野村研究所此前预测称,到 2023 年,日本空置住宅数量将增至约 503 万套。这些空置房屋要么在未来出租或者出售,但很大的可能会直接被抛弃。

在那些房价高涨的地区,房子既是商品,也是投资品。商品与金融产品的双重属性,将房地产对经济、社会的影响从几十年前,一直延续到今天。

影响闲置房屋数量的两大因素无外乎在供应和需求两端。恒大研究院的研究显示,1974-2018 年,日本年均住宅新开工量达到 125 万套,而年均新增家庭数量只有 49 万户。每年近三分之一房子造出来就没人住。

另一方面,日本二手房交易税费高。未满五年的二手房综合税率约为 40%,满五年约 20%。日本 2013 年二手房流通率约为 17.6%,与之相对应,美国和英国的二手房流通率在同时期都达到了 87%。

日本住房市场今天的局面实际是 1990 年代日本地产危机的延续。日本地产泡沫在政府加息、加税、控制地产抵押贷款融资总量之后,1991 年地产泡沫破裂。地价、房价暴跌,从商业地产蔓延到普通住宅,从三大都市圈蔓延到全国。

1985 年的“广场协议”之后,日元大幅升值,日本政府采取宽松的货币政策,来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。在那样的背景之下,人们倾向于贷款消费、举债买房。

从 1985 年底到 1990 年初地产泡沫破灭之前,日本城市地价增长了 200%。

1990 年年初,日本政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信贷总量,泡沫迅速破灭。泡沫破裂后大量日本家庭背上严重的负债。家庭负债率大幅上升的结果,在房地产市场萎缩的同时,也影响了日本整个消费市场。

期间日本政府有意无意的压低面向低收入人群的公房供给,也无助于改善房子空置的局面。在多个 5 年住宅计划里,日本政府提供的公营住宅占住房建成总量比重约为 3%-7%。

日本城镇化率逐渐见顶以及老龄化和少子化趋势加剧,进一步加重房屋空置的可能。

若回到 1970 年代,就会发现实际上日本当初就已经历过类似的地产市场衰落。但当时日本城镇化率 70%,劳动人口大于被抚养人口,人口红利和城镇化率的提高消化了房屋库存。

但是随着日本人口老龄化加剧,城镇化率达到 90%,需求端已经没有空间再去承接每年新增的房屋,而供应端在政府信贷的推动下,每年依然有大量新屋被建设出来。1990 年的日本地产泡沫破灭过去近三十年后,当时的地产泡沫仍然反映在缓慢提升的住宅闲置率上。

2018 年,日本有 95 万个新住宅开工建设,但是这一年日本的人口总量比上一年减少了 26.3 万人——这是日本人口连续第八年负增长。这一年日本的出生婴儿数也已经连续第三年低于 100 万。

与此同时,日本 65 岁以上人口占总人口比例在过去二十年内持续上升,到 2018 年有 3557.8 万日本人年龄在 65%以上,占总人口的 28.1%。依据共同社 2018 年 9 月的报道,日本百岁以上老人的数量是 69785 人,达到了历史最高水平,也维持了连续 48 年的增长。

而 70 岁以上的老人有八成拥有住宅——他们拥有的大量房屋是战后建造,建筑质量一般不高,出租或出售的价值也不高。

老人去世之后,他们的子女往往不愿意继承这些住宅,或者继承了之后也不居住。但是日本为了鼓励房地产发展,针对空地征收的税额远高于在土地上建有房屋的税额,于是这些房屋即使无人居住,继承人也不会选择拆除。

除此之外,还有一部分空置住宅的所有者并无继承人,在主人去世之后就变成无主房屋,继续闲置。

2018 年年初,日本国土交通省公布了一项居住生活基本计划草案,计划通过调节税收、提供补助金、完善空置房租赁服务等方法,鼓励修缮和重新利用空置房,目标是到 2025 年时,将空置房屋的数量控制在 400 万套以内。

住房空置率升高并不是日本一个国家的问题。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁在 2018 年发布的《2017 中国城镇住房空置分析》报告指出,中国的商品房空置率近年来持续提高,从 2011 年的 18.4%增加到 2017 年的 21.4%。

相当于中国每五套房子就有一套空置。

从区域来看,住房空置率呈现出与日本类似的趋势:一线城市的住房空置率较二、三线城市较低,分别为 16.8%、22.2%和 21.8%。

中国居民投资渠道单一。在股市低迷、债券市场不发达、资本管制以及预期房价不会跌的情况下,人们将财富投向房地产成了为数不多的投资选择。房价涨幅能达到一年 20% 甚至 40%。一线城市主城区的房价基本都是十年涨十倍——从长期来看,除了能精准抓住股票涨跌玄机的,几乎没有其他任何一种投资能有这样的投资回报率。

制图/冯秀霞

题图/唐云路

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